Der Kauf einer Immobilie ist ein bedeutender Schritt – finanziell, rechtlich und emotional. Mit einer klaren Struktur und dem richtigen Timing lassen sich Risiken reduzieren und Entscheidungen fundiert treffen. Der folgende Leitfaden führt Sie in nachvollziehbaren Etappen vom ersten Gedanken bis zur Schlüsselübergabe und erklärt, warum eine solide Finanzierung am Anfang stehen sollte.
Eine belastbare Finanzierungszusage schafft Klarheit über Ihr Budget, erhöht Ihre Verhandlungsmacht und beschleunigt den gesamten Prozess. Verkäufer und Makler bewerten Interessenten mit gesicherter Finanzierung als verlässlicher, was in angespannten Märkten den Zuschlag bringen kann. Zudem verhindert die Zusage, dass Sie sich in ein Objekt verlieben, das später nicht finanzierbar ist, oder unter Zeitdruck ungünstige Kreditkonditionen akzeptieren.
In der Praxis unterscheidet man zwischen einer unverbindlichen Vorabzusage auf Basis Ihrer Unterlagen und einer Finanzierungsbestätigung, die auf ein konkretes Objekt bezogen ist. Für die frühe Phase genügt oft die Vorabzusage, sie sollte aber realistisch sein und Annahmen zu Einkommen, Eigenkapital und laufenden Verpflichtungen korrekt widerspiegeln. Sobald ein Objekt konkret wird, prüft die Bank zusätzlich Lage, Objektzustand und Beleihungswert und passt die Konditionen entsprechend an.
Vor der Suche definieren Sie Ihren finanziellen Rahmen. Neben dem Kaufpreis fallen Nebenkosten an, die je nach Bundesland und Konstellation etwa 8 bis 13 Prozent betragen können. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland etwa 3,5 bis 6,5 Prozent), Notar- und Grundbuchkosten (typisch 1,5 bis 2 Prozent) sowie gegebenenfalls Maklerkosten. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen werden Maklerprovisionen seit 2020 in der Regel hälftig geteilt, wenn beide Parteien denselben Makler beauftragen; bei anderen Objektarten sind abweichende Regelungen üblich. Planen Sie zusätzlich Reserven für Modernisierungen, Umzug, Möblierung und eine Liquiditätsreserve für unerwartete Ausgaben ein.
Als Makler wissen wir: Ein präzises Suchprofil ist der Schlüssel, um schneller zur passenden Immobilie zu gelangen. Wenn Lage, Größe, Zimmerzuschnitt, Baujahr, Zustand, energetischer Standard, Außenflächen und Stellplätze klar definiert sind, sparen Sie wertvolle Zeit bei der Suche. Gleichzeitig behalten Sie mit Marktbeobachtungen – von Vergleichsangeboten über Bodenrichtwerte bis hin zu Gutachterausschüssen – den Überblick über Preisgefüge und Mikrolagen.
Auch Aspekte wie Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Schulen, Kitas und kommunale Entwicklungspläne sollten berücksichtigt werden. Legen Sie jetzt Ihr individuelles Suchprofil bei uns an – und erhalten Sie automatisch passende Angebote, noch bevor sie öffentlich verfügbar sind.
Bei uns im Makler-Team gehört die sorgfältige Prüfung aller relevanten Unterlagen selbstverständlich dazu. Wir unterstützen Sie frühzeitig beim Anfordern von Exposé, Grundrissen, Flächenberechnungen, Energieausweis, Baubeschreibungen, Nachweisen über Modernisierungen sowie Wartungsprotokollen für Heizung oder Dach – inklusive des aktuellen Grundbuchauszugs.
Für Eigentumswohnungen kümmern wir uns zusätzlich um Teilungserklärung, Aufteilungspläne, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Nachweise zur Instandhaltungsrücklage. Auch Auskünfte zu Baulasten und Altlasten werden von uns eingeholt.
Bei vermieteten Objekten prüfen wir Mietverträge, Mieteingänge und mögliche Mietpreisbindungen, sodass Sie ein vollständiges Bild der Immobilie erhalten. Unser Team begleitet Sie während des gesamten Prozesses und sorgt dafür, dass die Abwicklung reibungslos und effizient erfolgt.
Bei der Besichtigung achten Sie auf Bausubstanz und Modernisierungsbedarf: Dach, Fassade, Abdichtungen, Fenster, Dämmung, Heizung, Leitungen und Elektrik geben Hinweise auf künftige Investitionen. Feuchte- und Schimmelschäden, Risse oder Setzungen sollten dokumentiert und fachlich eingeordnet werden. Ein unabhängiger Sachverständiger kann Mängel bewerten und realistische Sanierungskosten beziffern. Prüfen Sie auch den energetischen Zustand und gesetzliche Pflichten, etwa Austausch- oder Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz bei alten Heizungen oder Leitungen. Lageaspekte wie Lärm, Verschattung, Gerüche sowie die Qualität von Außenanlagen und Gemeinschaftseigentum runden das Bild ab.
Unser Makler-Team begleitet Sie professionell bei der Kaufpreisfindung und sorgt dafür, dass Sie fundierte Entscheidungen treffen. Dabei berücksichtigen wir Vergleichswerte, den Zustand des Objekts sowie die aktuelle Marktsituation. Sach- und Ertragswertmethoden sowie regionale Kaufpreissammlungen liefern verlässliche Anhaltspunkte. Notwendige Sanierungen, fehlende Stellplätze oder rechtliche Besonderheiten werden bewertet, während hochwertige Ausstattungen den Wert erhöhen können.
In der Verhandlung unterstützen wir Sie dabei, mit einer klaren Finanzierungszusage, definierten Fristen und eindeutigen Bedingungen – etwa zur Vorlage weiterer Unterlagen, zum Übergabetermin oder zur Übernahme von Einbauten – selbstbewusst aufzutreten. Bei Bieterverfahren wahren wir die nötige Disziplin und helfen Ihnen, Ihr oberes Limit sicher einzuhalten, sodass die Transaktion reibungslos und erfolgreich verläuft.
Immobilienkäufe müssen in Deutschland notariell beurkundet werden. Der Notar erstellt den Vertragsentwurf, der Ihnen als Verbraucher mindestens 14 Tage vor Beurkundung zugehen sollte. Prüfen Sie den Entwurf sorgfältig: Kaufgegenstand mit Auflistung von Zubehör, Regelungen zu Nutzen- und Lastenwechsel, Übergabetermin, Kaufpreisfälligkeit, Lastenfreistellung, Inventar, eventuelle Beschaffenheitsvereinbarungen sowie der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung bei Bestandsimmobilien. Der Notar veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung, klärt Löschungen bestehender Belastungen und holt erforderliche Genehmigungen und Negativatteste ein, etwa kommunale Vorkaufsrechtsverzichte in bestimmten Gebieten.
Nach Unterzeichnung finalisieren Sie die Finanzierung. Die Bank benötigt den beurkundeten Vertrag und bestellte üblicherweise eine Grundschuld als Sicherheit. Der Notar bereitet die Grundschuldbestellung vor, die ebenfalls beurkundet wird. Achten Sie auf Zinsbindung, Sondertilgungsrechte, Bereitstellungszinsen und Auszahlungsfristen. Fördermittel wie KfW- oder Landesprogramme können die Finanzierung ergänzen; deren Anträge müssen meist vor Vertragsabschluss oder vor Maßnahmenbeginn gestellt werden.
Die Kaufpreiszahlung wird erst nach Vorliegen definierter Voraussetzungen fällig. Der Notar verschickt eine Fälligkeitsmitteilung, wenn unter anderem die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, Lastenfreistellungen gesichert sind und vertragliche Bedingungen erfüllt wurden. Gezahlt wird in der Regel direkt an den Verkäufer oder ablösende Banken; Notaranderkonten werden nur ausnahmsweise genutzt. Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die der Notar für die endgültige Eigentumsumschreibung benötigt. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt häufig einige Wochen nach Zahlung.
Zum vereinbarten Termin erfolgt die Schlüsselübergabe mit einem schriftlichen Protokoll. Halten Sie Zählerstände, übernommenes Inventar und eventuelle Restmängel fest. Ab Nutzen- und Lastenwechsel tragen Sie die laufenden Kosten; eine Wohngebäudeversicherung sollte spätestens zu diesem Zeitpunkt bestehen. Sinnvoll sind je nach Finanzierung auch Risikoabsicherungen, etwa eine Risikolebens- oder Berufsunfähigkeitsversicherung. Vergessen Sie nicht die Ummeldung bei Versorgern, der Hausverwaltung und ggf. im Melderegister.
Vom Start der Suche bis zum Notartermin vergehen je nach Markt und Vorbereitung oft ein bis drei Monate, die Eigentumsumschreibung erfolgt meist sechs bis zwölf Wochen nach Zahlung. Vermeiden Sie typische Fehler: ohne Finanzierungszusage in Preisrunden gehen, Nebenkosten und Sanierungsbedarf unterschätzen, auf eine fachkundige Begutachtung verzichten, Vertragsentwürfe nicht sorgfältig prüfen oder sich auf mündliche Zusagen verlassen. Achten Sie auf eingetragene Rechte im Grundbuch wie Wohnrechte, Nießbrauch oder Erbbaurechte und lassen Sie Unklarheiten vor der Beurkundung klären.
Am Ende eines so umfangreichen Prozesses wird deutlich: Der Kauf einer Immobilie ist stets mit vielen Schritten, rechtlichen Vorgaben und finanziellen Entscheidungen verbunden. Damit Sie nicht den Überblick verlieren und Chancen optimal nutzen, ist es entscheidend, einen erfahrenen Partner an Ihrer Seite zu haben.
Vertrauen Sie daher auf unsere Expertise: Wir begleiten Sie professionell von der ersten Finanzierungszusage über die Besichtigungen bis hin zur Vertragsunterzeichnung und Übergabe. Mit Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und einem starken Netzwerk sorgen wir dafür, dass Ihr Immobilienkauf nicht nur sicher, sondern auch erfolgreich verläuft.
Lassen Sie uns gemeinsam den Weg zu Ihrer Traumimmobilie gehen – wir stehen Ihnen jederzeit beratend und zuverlässig zur Seite.
Dieser Leitfaden ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei komplexen Sachverhalten, größeren Sanierungen oder besonderen Rechtskonstellationen ist die Ergänzung durch Fachanwälte, Steuerberater und Sachverständige sinnvoll. Sprechen Sie uns an!