Was die Obhutspflicht umfasst

Mit der Obhutspflicht verpflichten sich Mieter, die Mietsache schonend und vertragsgemäß zu nutzen, Schäden zu vermeiden und erkennbaren Gefahren vorzubeugen. Wir unterscheiden dabei zwischen dem schlichten, alltäglichen Sorgfaltsmaßstab – etwa vorsichtiges Öffnen und Schließen von Fenstern, pfleglicher Umgang mit Bodenbelägen und Armaturen – und besonderen Situationen, in denen Mieter aktiv handeln müssen, zum Beispiel bei Frostgefahr, Wasserschäden oder Schimmelrisiko. Die Obhutspflicht bedeutet jedoch nicht, dass Mieter die Wohnung instand halten müssen; für die Instandhaltung ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Unsere Aufgabe als Mietende ist es, durch sorgfältige Nutzung und rechtzeitige Meldungen beizutragen, dass Schäden gar nicht erst entstehen oder sich nicht vergrößern.

Instandhaltung: Zuständigkeiten von Vermieter und Mieter

Die Verantwortung für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietwohnung liegt grundsätzlich beim Vermieter. Schäden oder Verschleiß, die nicht durch den Mieter verursacht wurden, müssen daher vom Vermieter behoben werden. Als Mieter sollten Sie Mängel unverzüglich melden und den Zugang für Besichtigungen, Reparaturen oder Wartungsarbeiten nach vorheriger Ankündigung ermöglichen.

Kleinreparaturen können vertraglich wirksam auf den Mieter übertragen werden, wenn sie Gegenstände betreffen, die regelmäßig genutzt werden – etwa Lichtschalter, Wasserhähne oder Fenstergriffe. Dabei müssen sowohl eine angemessene Obergrenze pro Reparatur als auch eine jährliche Gesamthöchstgrenze festgelegt sein. Überhöhte oder unklare Regelungen sind rechtlich unwirksam.

Auch Schönheitsreparaturen, wie das Streichen von Wänden oder Decken, fallen ohne ausdrückliche und wirksame Vereinbarung in der Regel in die Verantwortung des Vermieters. Enthält der Mietvertrag eine gültige Übertragung der Schönheitsreparaturen, sind diese fachgerecht durchzuführen – dabei gelten aktuelle rechtliche Vorgaben, starre Fristenpläne oder Quotenabgeltungsklauseln sind meist unwirksam. Wartungspflichten für technische Anlagen in der Wohnung, beispielsweise Gasthermen, liegen grundsätzlich beim Vermieter. Nur bei klaren und rechtlich zulässigen Vereinbarungen kann der Mieter Aufgaben wie Terminorganisation oder die Kostentragung übernehmen, sofern diese wirksam als Betriebskosten oder Nebenpflichten vereinbart wurden.

Eine klare Abgrenzung der Verantwortlichkeiten schützt beide Seiten und sorgt dafür, dass die Wohnung langfristig in einem gepflegten Zustand bleibt.